Обзор лучших торговых центров Казани в 2020 году

«Казанским ТЦ придется выживать»: тренды коммерческой недвижимости на 2020 год

В поисках вау-эффекта: форматы с приставкой «ко», редевелопмент и новые Kazan Mall и «Тата Парк»

Вопросы развития коммерческой недвижимости уже вышли за пределы только денег. Теперь это скорее рынок идей, многофункциональности и вау-эффекта, отмечают эксперты IX рождественского саммита недвижимости. Почему казанским ТЦ пора задуматься о своем будущем, что ждет рынок офисных площадей и каковы запросы современных туристов, которым наплевать на красивые люстры?

Участники ежегодного рождественского саммита подробно поговорили и о трендах в коммерческой недвижимости

«НЕТ ХОРОШИХ, ЛИКВИДНЫХ ПЛОЩАДЕЙ. ЗА НИХ ПРАКТИЧЕСКИ ДЕРУТСЯ»

Параллельно с обсуждением тенденций казанского рынка жилой недвижимости участники ежегодного рождественского саммита подробно поговорили и о трендах в коммерческой недвижимости. Бессменным лидером по объемам вложений, по данным Sotheby’s, остается Москва. На нее приходится 73% всех сделок. На втором месте — Санкт-Петербург (18%). Все остальные регионы имеют скромные 9%. Преимущественно деньги вкладывают в столичные офисы — 32%, на второй строчке жилье как инвестиции — этот показатель вырос из-за перехода на эскроу-счета (30%), затем торговая недвижимость (21%) и прочие виды недвижимости (17%). Наибольшую доходность в 10–15% годовых в 2019-м в столице РФ показывает стрит-ретейл. В остальных нишах первая ниже, например в офисном сегменте на уровне 8–12%. «При этом в Москве совершенно катастрофическая ситуация: нет хороших, ликвидных площадей. За них практически дерутся», — подчеркнула управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty Ирина Мошева.

В Казани, по словам директора департамента коммерческой недвижимости «Брокер-Эксперт» Юлии Прохоровой, ситуация похожая. Уровень вакантных офисных площадей по городу составляет 8,4%. Наиболее востребованы офисы класса А — там данный показатель ниже 4%. В торговой недвижимости уровень вакансии не выше 5%. Ранее в обзоре «БИЗНЕС Online» мы уже обсуждали эти тренды с экспертами. Впрочем, спрос на качественные офисные площади в Казани будет частично удовлетворен. Сдается бизнес-центр на Спартаковской (Urban Business Center — первый объект в столице РТ, управлением которого занимается международная компания Sawatzky Property Management, она же администрирует 60 объектов премиальной недвижимости в Москве). Открыт офисный центр «Кремлевская Плаза», расположенный на улице Московской, от нижнекамского ресторатора Алмаза Хуснуллина.

Спрос на качественные офисные площади в Казани будет частично удовлетворен. Сдается бизнес-центр на Спартаковской (Urban Business Center)

Подробнее о тенденциях казанской офисной недвижимости рассказала управляющая бизнес-центром Urban Анна Ложкина: по ее словам, офисный сегмент в столице РТ наконец-то начал оживать, что не может не радовать участников этого рынка. «В городе на текущий момент уже существует 15 коворкингов общей совокупностью 816 рабочих мест. Есть мнение, что такая тенденция будет продолжать развитие и сегмент подобных пространств в ближайшее время достигнет 30 процентов. Так ли это?» — поинтересовалась организатор саммита Елена Стрюкова.

«Действительно, рынок коворкингов набирает обороты», — подтвердила Ложкина. В этом году в Казани открылся коворкинг компании UD Group Smart Space на улице Гаврилова, эковоркинг (первый экологичный коворкинг) в бизнес-центре «Парус» на Ямашева. Проекты, по словам эксперта, довольно заполненные и успешные, хотя в целом до уровня Москвы и Питера столице республики пока далеко. «Очень хочется, чтобы в Казань пришел кто-то из федеральных игроков и открылся коворкинг такого уровня», — призналась спикер. В целом сегмент действительно будет развиваться, но скорее не вопреки, а параллельно с классической арендой офисов, поскольку компании, для которых важна конфиденциальность и статус, с рынка никуда не уйдут, резюмировала она.

По словам Анны Ложкиной, офисный сегмент в Казани наконец-то начал оживать, что не может не радовать участников этого рынка

«МЫ НАБЛЮДАЛИ ФАКТЫ НЕУСПЕШНОГО ВЫБОРА ЛОКАЦИЙ ТОРГОВЫМИ СЕТЯМИ»

Гендиректор девелоперской компании «АСК Недвижимость» Юрий Чикиров рассказал, какие подвижки в Казани наблюдаются в сегменте стрит-ретейла. «Как обстоят дела с запросами от инвесторов на готовый арендный бизнес? Что нынче в тренде?» — спросила Стрюкова, передавая ему слово.

«Всегда в тренде те ставки доходности, которые дает готовый арендный бизнес. Он не то что сопоставим, а гораздо сильнее превышает ставки, которые дают нам вклады по банкам», — заверил он. Окупаемость на этом рынке, по его словам, составляет 8–10 лет. «Все [инвесторы] пишут фантастические цифры — с запросами в 5, 7 лет. Но со стороны профессионалов начинается троллинг, потому что и ставок таких нет, и окупаемостей таких не существует», — уверен эксперт. В случае, если вложения все-таки обещают окупиться в короткие сроки, стоит насторожиться: возможно, это связано с повышенными рисками, предупредил он.

Уходящий год запомнился активными арендаторами и несколько пассивными и долго принимающими решение собственниками. Последние, по словам Чикирова, очень боятся продешевить, но по факту теряют гораздо больше. «Бывают пустующие помещения в очень хороших местах, но торг идет до сих пор. Яркий пример у нас сейчас — Баумана, 49», — поделился спикер. Также в этом году многие продавцы коммерческой недвижимости в обоснование своих продаж стали ссылаться на неопределенность 2024 года, когда произойдут выборы президента страны (что, судя по логике первых, вероятно, сулит какие-то риски для бизнеса). На самом же деле, по его словам, за подобным стоит отсутствие у объекта доходности и какие-то другие скрытые риски. Посетовал эксперт и на выросшие цены размещения объявлений на рекламных площадках: в Avito стоимость подняли в 1,5 раза, на ЦИАН — в 2 раза для нашего региона.

Юрий Чикиров: «Всегда в тренде те ставки доходности, которые дает готовый арендный бизнес. Он не то что сопоставим, а гораздо сильнее превышает ставки, которые дают нам вклады по банкам»

В части торговой недвижимости в 2019 году специалисты наблюдали примеры провалов с выбором локации. «Было очень много закрытий после активного, экстенсивного развития. Такие сети, как „ВкусВилл“, зашли сперва с одного из наших объектов, потом начали кратно расширяться по Казани и, не доведя до конца, закрыли договоры. Аналогичная тема с сетями „Верный“ и „Красное & Белое“. Но у последней это было больше связано с объединением группы компаний „Дикси“ и „Бристоль“», — пояснил Чикиров. Впрочем, собственники, по его словам, не слишком расстроились таким положением дел: при расторжении сделок были предусмотрены компенсационные мероприятия, а пустующие помещения быстро заняли конкуренты — «РусАлка», «Глобус», «Трафик».

Проанализировали эксперты и разброс арендной ставки: по небольшим лотам (до 50 кв. м) в целом по городу часто присутствует одна и та же ставка — от 1 100 до 1 350 рублей. И лишь с увеличением площади она начинает разниться в зависимости от района. Лидером по цене обычно выступает Вахитовский, на втором — Ново-Савиновский район.

«Если говорить о максимальных ставках, то, безусловно, лидирует Вахитовский. В малых площадях мы называем это место „золотой милей“: улица Баумана, перекресток с Пушкина — там, где максимальное количество трафика», — отмечает спикер. Наибольшая цена продажи коммерческих площадей в Вахитовском районе в этом году достигала 200 тыс. за квадратный метр, а в Ново-Савиновском — примерно 175 тысяч.

Сами торговые центры меняются. По словам основателя французского архитектурного бюро ID-wad (Париж) Рафаэля Бушмусса, сегодня это уже смешение разных функций

КОГДА КАЗАНСКИЕ ТЦ НАЧНУТ ВЫЖИВАТЬ И ПОЧЕМУ КЛИЕНТЫ ТЦ СТАНУТ АКТЕРАМИ?

По данным «Брокер-Эксперт», обеспеченность качественными торговыми площадями в Казани составляет 426 кв. м на 1 тыс. жителей, но распределена она неравномерно. В южной части города на 1 тыс. человек приходится 535 кв. м, а в северной — 308 кв. метров.

По словам Прохоровой, рост количества ТЦ в столице РТ остановился в 2012-м и возобновился лишь в 2015–2016 годах. Из предстоящих к открытию участники рынка называют ТЦ Kazan Mall на улице Павлюхина (2020-й) и ТЦ «Тата Парк» (новое название «Авиатики» на бывшей территории КМПО). Последний должен повысить обеспеченность торговыми площадями в северной части города. Но сроки открытия ТЦ пока не называются — ясно, что это будет не раньше 2021 года. В целом ввод двух объектов увеличит обеспеченность торговыми площадями до 600 кв. м на 1 тыс. человек. «Это создаст бо́льшую конкуренцию, и торговые центры будут вынуждены выживать», — считает она.

По словам владельца консалтинговой компании A-Development Мурата Ахмерова, на следующий год также запланирован ввод нескольких небольших ТЦ и одного большого многофункционального центра

По словам владельца консалтинговой компании A-Development Мурата Ахмерова, на следующий год также запланирован ввод нескольких небольших ТЦ и одного большого многофункционального центра. Под последним имеется в виду МФК, который должен появиться на месте комбината «Здоровье», — его площадь составит 46,2 тыс. «квадратов», а сроком сдачи, по данным спикера, указан 2020 год. Небольшой торговый центр «Царево» откроется на территории ЖК «Царево Village» (площадь объекта — 4,6 тыс. кв. м), а на улице Тэцевской на месте птичьего рынка появится торговый центр районного масштаба. Площадь объекта составит 6 тыс. кв. м, строительные работы уже идут.

Да и сами ТЦ меняются. По словам основателя французского архитектурного бюро ID-wad (Париж) Рафаэля Бушмусса, сегодня это уже смешение разных функций.

«Наш клиент, который был пользователем, становится актером, участником событий, — считает эксперт. — ТЦ сегодня должен обладать вау-эффектом, иметь связи с городом, а лучше, чтобы первый был встроен в последний. Даже по архитектуре ТЦ должен вписываться в город, иметь изгибы, ведь прямых линий в природе не существует. А подобное привлекает внимание как изнутри, так и снаружи».

Впрочем, это не панацея от безубыточности. Управляющий партнер ООО «Один» Денис Иванов рассказал, что его компания занимается развитием двух торговых центров в Таллине — один классический и успешный, второй новый, как говорил Бушмусс, с вау-эффектом и большим набором функций, но в прошлом году он сгенерировал 3 млн евро убытков. Зарубежный эксперт считает, что новый центр идет на шаг впереди и клиент еще не распробовал этот формат. «Может быть, стоит больше привлекать потребителей к вашему второму торговому центру, постепенно отвлекая от первого? Они все время ищут что-то новое», — ответил он.

«ТЦ сегодня должны обладать вау-эффектом, иметь связи с городом, а лучше, чтобы первый был встроен в последний»

РОССИЯНЕ ПРОДОЛЖАЮТ СКУПАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА ГРАЖДАНСТВО, А КОЛИВИНГИ И ТУРИЗМ СТАНОВЯТСЯ ДРАЙВЕРАМИ РЕНОВАЦИИ

Мировые тренды тоже нашли свое место для обсуждения. В Европе после кризиса 2008 года все спокойно: показатели восстановились, и резких падений не наблюдается. Повлиял на рынок разве что Brexit, повысив спрос на недвижимость в Германии и снизив в Великобритании, но это не критично.

По словам Мошевой, на мировом рынке у граждан России, Китая, стран Ближнего Востока в последние три года сохраняется популярность получения гражданства за инвестиции в недвижимость. А вот иностранцы неохотно вкладываются в московскую коммерческую недвижимость — она, по данным Sotheby’s, пока 11-я в списке городов. Хотя период окупаемости вложений в РФ куда ниже. Например, годовая доходность ТЦ в Германии составляет 6,1%, окупаемость — 16 лет, аналогичный по характеристикам ТЦ «Краснопрудный» в Москве имеет ежегодную доходность в 10% с окупаемостью в 10 лет. Конечно, там евро, здесь рубли, но есть о чем задуматься. Больше доходность разве что в развивающихся странах, но и риски там выше.

Вместе с тем управляющий директор PM Becar Asset Management Мария Онучина отмечает снижение доходности уже выведенных на рынок объектов в России. «Арендные ставки не растут так, как расходы на различные платежи», — сказала она.

Инвесторы из США, стран Азии и Ближнего Востока предпочитают все же Западную Европу (в первую очередь Великобританию, Германию и Францию). Но и зарубежные инвесторы не делают погоду на европейском рынке: вкладываются в основном сами европейцы, формируя 50% инвестиций в коммерческую недвижимость.

Мария Онучина: «Арендные ставки не растут так, как расходы на различные платежи»

Активно инвесторы вкладываются в европейские студенческие общежития, дома — коливинги. Эти проекты субсидируются государством, а доходность составляет под 7% годовых, что на Западе очень неплохо. Да и поиском арендаторов не нужно заниматься — спрос на жилье для студентов устойчивый. В России что-то подобное сегодня готов предложить разве что Becar: компания намерена создать крупный коливинг в строящемся гостиничном комплексе на улице Орджоникидзе в Санкт-Петербурге.

Конечно, не обошли стороной и тему реновации офисных и административных зданий. Тут два варианта: с сохранением функции или изменением формата. Да, перевод административного здания в офисные помещения дает рост дохода, но он выше у апартаментов, в которых можно жить и которые в любой момент можно сдать в аренду под офис. Но если есть возможность реновировать объект в отель, то доходность будет еще выше, считают в PM Becar Asset Management. И причина тут — туризм.

«Сфера туризма сегодня растет быстрее, чем IT, в мире вклад туризма в ВВП составляет 10 процентов, у нас он ниже, поэтому будет развиваться», — говорит Онучина, отмечая, что и сами требования туристов изменились. Им не нужны хрустальные люстры с малахитовыми подсвечниками в пятизвездочных отелях. Главное теперь, чтобы был классный матрас, кровать, эргономичная планировка номера, места для общего пользования типа коворкинга, кафе, ресторана, куда могут попасть не только гости.

Да это же мечта девелопера! Можно делать мелкую нарезку номеров, что увеличит номерной фонд и сократит затраты. «Дело в том, что стоимость ночевки не увеличивается от количества квадратных метров, которые есть в номере, но растет от имеющегося сервиса», — говорит Онучина. Как результат — появляется возможность зарабатывать больше денег с одного «квадрата».

Торговые центры — оптимально укомплектованное заведение, которое представляют собой огромную территорию для различных покупок и развлечений. Здесь есть товары для животных, популярные и новые модели электронной техники, а также одежда, обувь, аксессуары и ювелирные изделия разной ценовой категории: начиная от бюджетных марок, заканчивая брендами премиум класса. Кроме этого торговые центры предлагают зону для приема пищи — фудкорт и зону для развлечений с кинотеатрами, батутными аренами, аттракционами, игровыми парками и т.д.

Учитывая наши рекомендации, вы точно не совершите ошибки при выборе хорошего заведения. Наш обзор поможет вам выбрать лучший торговый центр Казани для шопинга и отдыха всей семьей.

Критерии выбора: как правильно выбрать торговый центр?

В первую очередь, на что стоит обратить внимание – это насколько обширный выбор товаров предлагает покупателю ТЦ. Наличие торговых марок разного ценового сегмента и постоянно обновляемые коллекции увеличат вероятность выбрать необходимый товар. Данную информацию можно узнать на официальном сайте торгового центра.

Важен функционал заведения:

• Удобное расположение магазинов, разделенных по ценовому сегменту или типу товаров;
• Указанное местоположение магазинов на карте либо табличке, помогающих ориентироваться в пространстве;
• Достаточное количество туалетов;
• Удобный доступ к общественному транспорту;
• Наличие достаточного количества мест для парковки автомобилей;
• Оснащения здания для людей с ограниченными возможностями;
• Оборудованные зоны для отдыха;
• Наличие дополнительных услуг в виде банкоматов, терминалов и пунктов для обмена валюты.

Обзор лучших торговых центров в городе Казань

Обзор создан, учитывая большинство положительных отзывов казанцев и гостей города.

Торгово-развлекательный центр находится в быстро развивающемся Ново-Савинском районе, на правом берегу реки Казанки, а также пересечении улицы Мусина и проспекта Хусаина. «Парк Хаус» расположен в удобной транспортной доступности: рядом есть остановка трамвая, автобуса и троллейбуса. А вот до ближайшей станции метро «Яшьлек» необходимо добираться полчаса.

«Парк Хаус» — это двухэтажное здание, которое занимает 70 507 квадратных метров, где 46 024 отведено для торговой площади.

ТРЦ предлагает обширный выбор товаров разного ценового диапазона:

• Для детей работают такие магазины как Chouprtte, Gloria jeans, Acoola, Crockid, Kiabi, Modisи другие;
• Для женщин и мужчин – Elis, Kiabi, Levis, Mezzatorre, Bershka, Black Star wear, H&M, Kanzier, Lion, Terranova, Pull&Bearи т.д;
• Обувь фирм Deichmann, Calipso, Palatin, Ralf Ringer, Монро, Экономика и т.д.;
• Спортивная одежда фирмы Puma;
• Нижнее белье от Intimissimi, Calzedonia, Milavitsa и Дефиле;
• Аксессуары от Пан Чемодан и Sempre;
• Товары для дома фирм Cozy Home, Askona, Zakka и др.;
• Ювелирные украшения торговых марок: Наше золото, Московский ювелирный завод, Золотой, Консул, ЭПЛ, Sunlight и Pandora;
• Магазины парфюмерии, косметики и оптики, салон маникюра, гипермаркет Ашан, зоомагазин, аптека;
• Техника от DNS, C Store, МТС, М.видео и др.

На втором этаже торгового центра находится кинотеатр «Синема 5». 8 залов кинотеатра способны вместить 957 посетителей. Перед просмотром фильма можно заглянуть в снек-бар, где продается попкорн и напитки.
Также на втором этаже размещается развлекательный центр «Планета Боулинга», с бильярдом, дорожками для боулинга, спортбаром и аэрохоккеем. Кроме этого можно посетить батутный парк со скалодромом, 24 батутами и поролоновыми ямами.

Отдохнуть и набраться сил после шопинга и развлечений возможно в зоне фудкорта, где работают заведения фаст-фуда, кофейни и рестораны.

«Парк Хаус» предлагает услуги химчистки, парикмахерской, маникюра и банкоматов. Также есть специально оборудованные туалеты для людей с ограниченными возможностями и парковка, вместительностью 1640 мест.

• Расположенная рядом остановка общественного транспорта;
• Обширный выбор товаром разного ценового диапазона;
• Зона для развлечений и фудкорта;
• Наличие парковки;
• Оборудованные туалеты для людей с ограниченными возможностями.

• Далеко расположенная станция метро;
• Частые пробки и большой поток людей перед торговым центром.

Сеть крупнейших торговых центров «Мега» располагается на всей территории России, и занимает почетное место в рейтинге по посещаемости. «Мега» — самый большой торговый центр в Казани. Его площадь составляет 120 000 квадратных метров, где 98 000 занимают торговые площади.

Торговый центр располагает 122 магазинами:

• 19 магазинами, где можно приобрести аксессуары (Accent, Kronos, Marmalato,LK, Tous, Swarovski, Swarch, Яхонт и Изумруд, Tous…);
• 1 аптекой (Ригла) и 1 магазином книг и музыки, 1 магазином с сумками и чемоданами – Пан Чемодан);
• 7 магазинами с нижним бельем (Tezenis, Palmetta, Oysho, Milavitsia, Intimissimi, Calzedonia и Incanto);
• 5 магазинами с электроникой и бытовой техникой (Kenwood, re:Store, Samsung, Связной и М.Видео);
• 2 гипермаркетами со всеми необходимыми товарами для дома – OBI и ИКЕА;
• 2 магазинами с товарами для дома (Zara home, Giplet);
• 10 магазинами косметики и парфюмерии (ЛЭтуаль, Иль де ботэ, Yvec Rocher, Organic Shop, NYX, Inglot и др.);
• 5 салонами мобильной связи (Мегафон, Летай, Билайн, МТС и Tele2);
• 15 магазинами обуви, среди которых Crocs, Carlo Pazolini, Ecco, Nike, Adidas, SuperStep);
• 51 магазинами одежды, среди которых есть Armani, Baon, Bershka, Celvin Klein Jeans, Colins, Gant, H&M, Koton, Mango, Next, Pull&Bear, Reebok). Отдельно стоит выделить L&G city, Guess, AX и Gant – данные бренды можно найти лишь в «Мега»;
• 3 магазинами оптики (Корд Оптика, Accent, Sun Fashion);
• 8 детскими магазинами (Orby, Mothercare, Lego, Acoola, Gulliver, Игромания, Детский мир и Весело шагать);
• 1 фирменный магазин IQOS, 1 магазин бутилированной воды, 1 магазин картин и 1 магазин кофе, чая, эксклюзивных подарков и шоколада.

Зона фудкорта «Вкусный бульвар» размещает 34 заведения, где:

• 14 кафе и ресторанов;
• 8 точек с фастфудом;
• 5 кофеен;
• 7 точек со сладостями и мороженым.

Торговый центр также предоставляет развлечения в виде:

• Ледового катка, где кроме обычного развлечения работает школа детского фигурного катания;
• Бесплатные детские площадки;
• Развлекательные программы для детей с аниматорами и мастер классами;
• Аттракционы;
• Прокат детских машинок;
• Парк развлечений «Crazy Park».

Также «Мега» предоставляет следующие услуги: комнату для матери и ребенка, бесплатный трансфер, оснащение для людей с ограниченными возможностями, турагентство, химчистку, прачечную, ателье и парикмахерскую, банки, обмен валют, комнату отдыха и разные мастерские. Для машин есть парковка на 6 000 мест.

• Огромное пространство;
• Красивый современный дизайн;
• Бесплатный трансфер;
• Прямая доступность до остановок общественного транспорта;
• Большая парковка;
• Хороший ассортимент магазинов разного ценового сегмента;
• Большая зона фудкорта;
• Отличный сервис.

• Отсутствует кинотеатр;
• Большая загруженность посетителями в выходные дни.

ТРК «Тандем» удобно расположился рядом с остановками общественного транспорта и станциями метро. Для тех, кто приехал на машине, есть парковка, вместительностью в 1300 машин. Общая площадь торгово-развлекательного центра составляет 67 000 квадратных метров, из которых на 43 800 размещаются торговые, развлекательные зоны, а также фудкорт.

«Тандем» вмещает в себе более 100 магазинов:

• мужской, женской и детской одежды и обуви (Suvari, Befree, Glance, Zarina, Ostin, NafNaf, Chester. Carlo Pazolini, Rendez-vous, Salamander, Ecco, Kari, Monial, Мехополис, Спортмастер, Декатлон, Игромания, Дочки-сыночки, Orby, FineStep, Ostin Kids и т.д);
• бижутерии и аксессуаров (Эпатаж, Adore, Marmalato, Lady Collection и т.д.);
• электроники и бытовой техники (IRobot, Redmond, C store, Mi Trend, Эльдорадо);
• ювелирных изделий и часов (Pandora, Caprice, Kronos и т.д.);
• цветов, сувенирных, товаров для хобби, дома, детей (хобби-гипермаркет, Gipfel, Modi Fun Shop, Present);
• специализированных (религиозные, парикмахерские, автомобильные, косметологические товары);
• продуктов питания (Гильдия, Сестрица, Карусель);
• кожгалантереи (Саквояж, Barocco, Bag&Yuo);
• парфюмерии и косметики (Иль де ботэ, Loccitane, Созвездие красоты);
• мобильной связи (Евросеть, Билайн, летай);
• нижнего белья (Tezenis, Calzedonia, Intimissimi);
• оптики, печатного издания (Корд оптика, Оптика Мио, Союзпечать, Книга).
• а также есть аптека и зоомагазин.

В качестве развлекательной программы торговый центр предлагает посетить:

• Кинотеатр с девятью залами;
• Детские аттракционы;
• Развлекательный центр с боулингом, бильярдом, американским пулом и рестораном;
• Детскую площадку, где можно оставить малышей на время покупок;
• Активити парк со скалодромом, батутной ареной, лабиринтами, игровыми зонами, тарзанками и разными аттракционами.

В зоне фудкорта, где работают рестораны и кафе, можно отдохнуть и подкрепиться. А для спортсменов работает большой фитнес центр «Olymp».

В ТРЦ посетители могут воспользоваться такими услугами: комнатой матери и ребенка, ремонтом часов и обуви, банками, терминалами, фотостудией и билетными кассами.

«Казанским ТЦ придется выживать»: тренды коммерческой недвижимости на 2020 год

В поисках вау-эффекта: форматы с приставкой «ко», редевелопмент и новые Kazan Mall и «Тата Парк»

Вопросы развития коммерческой недвижимости уже вышли за пределы только денег. Теперь это скорее рынок идей, многофункциональности и вау-эффекта, отмечают эксперты IX рождественского саммита недвижимости. Почему казанским ТЦ пора задуматься о своем будущем, что ждет рынок офисных площадей и каковы запросы современных туристов, которым наплевать на красивые люстры?

Участники ежегодного рождественского саммита подробно поговорили и о трендах в коммерческой недвижимости

«НЕТ ХОРОШИХ, ЛИКВИДНЫХ ПЛОЩАДЕЙ. ЗА НИХ ПРАКТИЧЕСКИ ДЕРУТСЯ»

Параллельно с обсуждением тенденций казанского рынка жилой недвижимости участники ежегодного рождественского саммита подробно поговорили и о трендах в коммерческой недвижимости. Бессменным лидером по объемам вложений, по данным Sotheby’s, остается Москва. На нее приходится 73% всех сделок. На втором месте — Санкт-Петербург (18%). Все остальные регионы имеют скромные 9%. Преимущественно деньги вкладывают в столичные офисы — 32%, на второй строчке жилье как инвестиции — этот показатель вырос из-за перехода на эскроу-счета (30%), затем торговая недвижимость (21%) и прочие виды недвижимости (17%). Наибольшую доходность в 10–15% годовых в 2019-м в столице РФ показывает стрит-ретейл. В остальных нишах первая ниже, например в офисном сегменте на уровне 8–12%. «При этом в Москве совершенно катастрофическая ситуация: нет хороших, ликвидных площадей. За них практически дерутся», — подчеркнула управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty Ирина Мошева.

В Казани, по словам директора департамента коммерческой недвижимости «Брокер-Эксперт» Юлии Прохоровой, ситуация похожая. Уровень вакантных офисных площадей по городу составляет 8,4%. Наиболее востребованы офисы класса А — там данный показатель ниже 4%. В торговой недвижимости уровень вакансии не выше 5%. Ранее в обзоре «БИЗНЕС Online» мы уже обсуждали эти тренды с экспертами. Впрочем, спрос на качественные офисные площади в Казани будет частично удовлетворен. Сдается бизнес-центр на Спартаковской (Urban Business Center — первый объект в столице РТ, управлением которого занимается международная компания Sawatzky Property Management, она же администрирует 60 объектов премиальной недвижимости в Москве). Открыт офисный центр «Кремлевская Плаза», расположенный на улице Московской, от нижнекамского ресторатора Алмаза Хуснуллина.

Спрос на качественные офисные площади в Казани будет частично удовлетворен. Сдается бизнес-центр на Спартаковской (Urban Business Center)

Подробнее о тенденциях казанской офисной недвижимости рассказала управляющая бизнес-центром Urban Анна Ложкина: по ее словам, офисный сегмент в столице РТ наконец-то начал оживать, что не может не радовать участников этого рынка. «В городе на текущий момент уже существует 15 коворкингов общей совокупностью 816 рабочих мест. Есть мнение, что такая тенденция будет продолжать развитие и сегмент подобных пространств в ближайшее время достигнет 30 процентов. Так ли это?» — поинтересовалась организатор саммита Елена Стрюкова.

«Действительно, рынок коворкингов набирает обороты», — подтвердила Ложкина. В этом году в Казани открылся коворкинг компании UD Group Smart Space на улице Гаврилова, эковоркинг (первый экологичный коворкинг) в бизнес-центре «Парус» на Ямашева. Проекты, по словам эксперта, довольно заполненные и успешные, хотя в целом до уровня Москвы и Питера столице республики пока далеко. «Очень хочется, чтобы в Казань пришел кто-то из федеральных игроков и открылся коворкинг такого уровня», — призналась спикер. В целом сегмент действительно будет развиваться, но скорее не вопреки, а параллельно с классической арендой офисов, поскольку компании, для которых важна конфиденциальность и статус, с рынка никуда не уйдут, резюмировала она.

По словам Анны Ложкиной, офисный сегмент в Казани наконец-то начал оживать, что не может не радовать участников этого рынка

«МЫ НАБЛЮДАЛИ ФАКТЫ НЕУСПЕШНОГО ВЫБОРА ЛОКАЦИЙ ТОРГОВЫМИ СЕТЯМИ»

Гендиректор девелоперской компании «АСК Недвижимость» Юрий Чикиров рассказал, какие подвижки в Казани наблюдаются в сегменте стрит-ретейла. «Как обстоят дела с запросами от инвесторов на готовый арендный бизнес? Что нынче в тренде?» — спросила Стрюкова, передавая ему слово.

«Всегда в тренде те ставки доходности, которые дает готовый арендный бизнес. Он не то что сопоставим, а гораздо сильнее превышает ставки, которые дают нам вклады по банкам», — заверил он. Окупаемость на этом рынке, по его словам, составляет 8–10 лет. «Все [инвесторы] пишут фантастические цифры — с запросами в 5, 7 лет. Но со стороны профессионалов начинается троллинг, потому что и ставок таких нет, и окупаемостей таких не существует», — уверен эксперт. В случае, если вложения все-таки обещают окупиться в короткие сроки, стоит насторожиться: возможно, это связано с повышенными рисками, предупредил он.

Уходящий год запомнился активными арендаторами и несколько пассивными и долго принимающими решение собственниками. Последние, по словам Чикирова, очень боятся продешевить, но по факту теряют гораздо больше. «Бывают пустующие помещения в очень хороших местах, но торг идет до сих пор», — поделился спикер. Также в этом году многие продавцы коммерческой недвижимости в обоснование своих продаж стали ссылаться на неопределенность 2024 года, когда произойдут выборы президента страны (что, судя по логике первых, вероятно, сулит какие-то риски для бизнеса). На самом же деле, по его словам, за подобным стоит отсутствие у объекта доходности и какие-то другие скрытые риски. Посетовал эксперт и на выросшие цены размещения объявлений на рекламных площадках: в Avito стоимость подняли в 1,5 раза, на ЦИАН — в 2 раза для нашего региона.

Юрий Чикиров: «Всегда в тренде те ставки доходности, которые дает готовый арендный бизнес. Он не то что сопоставим, а гораздо сильнее превышает ставки, которые дают нам вклады по банкам»

В части торговой недвижимости в 2019 году специалисты наблюдали примеры провалов с выбором локации. «Было очень много закрытий после активного, экстенсивного развития. Такие сети, как „ВкусВилл“, зашли сперва с одного из наших объектов, потом начали кратно расширяться по Казани и, не доведя до конца, закрыли договоры. Аналогичная тема с сетями „Верный“ и „Красное & Белое“. Но у последней это было больше связано с объединением группы компаний „Дикси“ и „Бристоль“», — пояснил Чикиров. Впрочем, собственники, по его словам, не слишком расстроились таким положением дел: при расторжении сделок были предусмотрены компенсационные мероприятия, а пустующие помещения быстро заняли конкуренты — «РусАлка», «Глобус», «Трафик».

Проанализировали эксперты и разброс арендной ставки: по небольшим лотам (до 50 кв. м) в целом по городу часто присутствует одна и та же ставка — от 1 100 до 1 350 рублей. И лишь с увеличением площади она начинает разниться в зависимости от района. Лидером по цене обычно выступает Вахитовский, на втором — Ново-Савиновский район.

«Если говорить о максимальных ставках, то, безусловно, лидирует Вахитовский. В малых площадях мы называем это место „золотой милей“: улица Баумана, перекресток с Пушкина — там, где максимальное количество трафика», — отмечает спикер. Наибольшая цена продажи коммерческих площадей в Вахитовском районе в этом году достигала 200 тыс. за квадратный метр, а в Ново-Савиновском — примерно 175 тысяч.

Сами торговые центры меняются. По словам основателя французского архитектурного бюро ID-wad (Париж) Рафаэля Бушмусса, сегодня это уже смешение разных функций

КОГДА КАЗАНСКИЕ ТЦ НАЧНУТ ВЫЖИВАТЬ И ПОЧЕМУ КЛИЕНТЫ ТЦ СТАНУТ АКТЕРАМИ?

По данным «Брокер-Эксперт», обеспеченность качественными торговыми площадями в Казани составляет 426 кв. м на 1 тыс. жителей, но распределена она неравномерно. В южной части города на 1 тыс. человек приходится 535 кв. м, а в северной — 308 кв. метров.

По словам Прохоровой, рост количества ТЦ в столице РТ остановился в 2012-м и возобновился лишь в 2015–2016 годах. Из предстоящих к открытию участники рынка называют ТЦ Kazan Mall на улице Павлюхина (2020-й) и ТЦ «Тата Парк» (новое название «Авиатики» на бывшей территории КМПО). Последний должен повысить обеспеченность торговыми площадями в северной части города. Но сроки открытия ТЦ пока не называются — ясно, что это будет не раньше 2021 года. В целом ввод двух объектов увеличит обеспеченность торговыми площадями до 600 кв. м на 1 тыс. человек. «Это создаст бо́льшую конкуренцию, и торговые центры будут вынуждены выживать», — считает она.

По словам владельца консалтинговой компании A-Development Мурата Ахмерова, на следующий год также запланирован ввод нескольких небольших ТЦ и одного большого многофункционального центра

По словам владельца консалтинговой компании A-Development Мурата Ахмерова, на следующий год также запланирован ввод нескольких небольших ТЦ и одного большого многофункционального центра. Под последним имеется в виду МФК, который должен появиться на месте комбината «Здоровье», — его площадь составит 46,2 тыс. «квадратов», а сроком сдачи, по данным спикера, указан 2020 год. Небольшой торговый центр «Царево» откроется на территории ЖК «Царево Village» (площадь объекта — 4,6 тыс. кв. м), а на улице Тэцевской на месте птичьего рынка появится торговый центр районного масштаба. Площадь объекта составит 6 тыс. кв. м, строительные работы уже идут.

Да и сами ТЦ меняются. По словам основателя французского архитектурного бюро ID-wad (Париж) Рафаэля Бушмусса, сегодня это уже смешение разных функций.

«Наш клиент, который был пользователем, становится актером, участником событий, — считает эксперт. — ТЦ сегодня должен обладать вау-эффектом, иметь связи с городом, а лучше, чтобы первый был встроен в последний. Даже по архитектуре ТЦ должен вписываться в город, иметь изгибы, ведь прямых линий в природе не существует. А подобное привлекает внимание как изнутри, так и снаружи».

Впрочем, это не панацея от безубыточности. Управляющий партнер ООО «Один» Денис Иванов рассказал, что его компания занимается развитием двух торговых центров в Таллине — один классический и успешный, второй новый, как говорил Бушмусс, с вау-эффектом и большим набором функций, но в прошлом году он сгенерировал 3 млн евро убытков. Зарубежный эксперт считает, что новый центр идет на шаг впереди и клиент еще не распробовал этот формат. «Может быть, стоит больше привлекать потребителей к вашему второму торговому центру, постепенно отвлекая от первого? Они все время ищут что-то новое», — ответил он.

«ТЦ сегодня должны обладать вау-эффектом, иметь связи с городом, а лучше, чтобы первый был встроен в последний»

РОССИЯНЕ ПРОДОЛЖАЮТ СКУПАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА ГРАЖДАНСТВО, А КОЛИВИНГИ И ТУРИЗМ СТАНОВЯТСЯ ДРАЙВЕРАМИ РЕНОВАЦИИ

Мировые тренды тоже нашли свое место для обсуждения. В Европе после кризиса 2008 года все спокойно: показатели восстановились, и резких падений не наблюдается. Повлиял на рынок разве что Brexit, повысив спрос на недвижимость в Германии и снизив в Великобритании, но это не критично.

По словам Мошевой, на мировом рынке у граждан России, Китая, стран Ближнего Востока в последние три года сохраняется популярность получения гражданства за инвестиции в недвижимость. А вот иностранцы неохотно вкладываются в московскую коммерческую недвижимость — она, по данным Sotheby’s, пока 11-я в списке городов. Хотя период окупаемости вложений в РФ куда ниже. Например, годовая доходность ТЦ в Германии составляет 6,1%, окупаемость — 16 лет, аналогичный по характеристикам ТЦ «Краснопрудный» в Москве имеет ежегодную доходность в 10% с окупаемостью в 10 лет. Конечно, там евро, здесь рубли, но есть о чем задуматься. Больше доходность разве что в развивающихся странах, но и риски там выше.

Вместе с тем управляющий директор PM Becar Asset Management Мария Онучина отмечает снижение доходности уже выведенных на рынок объектов в России. «Арендные ставки не растут так, как расходы на различные платежи», — сказала она.

Инвесторы из США, стран Азии и Ближнего Востока предпочитают все же Западную Европу (в первую очередь Великобританию, Германию и Францию). Но и зарубежные инвесторы не делают погоду на европейском рынке: вкладываются в основном сами европейцы, формируя 50% инвестиций в коммерческую недвижимость.

Мария Онучина: «Арендные ставки не растут так, как расходы на различные платежи»

Активно инвесторы вкладываются в европейские студенческие общежития, дома — коливинги. Эти проекты субсидируются государством, а доходность составляет под 7% годовых, что на Западе очень неплохо. Да и поиском арендаторов не нужно заниматься — спрос на жилье для студентов устойчивый. В России что-то подобное сегодня готов предложить разве что Becar: компания намерена создать крупный коливинг в строящемся гостиничном комплексе на улице Орджоникидзе в Санкт-Петербурге.

Конечно, не обошли стороной и тему реновации офисных и административных зданий. Тут два варианта: с сохранением функции или изменением формата. Да, перевод административного здания в офисные помещения дает рост дохода, но он выше у апартаментов, в которых можно жить и которые в любой момент можно сдать в аренду под офис. Но если есть возможность реновировать объект в отель, то доходность будет еще выше, считают в PM Becar Asset Management. И причина тут — туризм.

«Сфера туризма сегодня растет быстрее, чем IT, в мире вклад туризма в ВВП составляет 10 процентов, у нас он ниже, поэтому будет развиваться», — говорит Онучина, отмечая, что и сами требования туристов изменились. Им не нужны хрустальные люстры с малахитовыми подсвечниками в пятизвездочных отелях. Главное теперь, чтобы был классный матрас, кровать, эргономичная планировка номера, места для общего пользования типа коворкинга, кафе, ресторана, куда могут попасть не только гости.

Источники:

http://m.business-gazeta.ru/article/449185
http://vyborok.com/rejting-luchshih-torgovyh-czentrov-kazani/
http://arendakzn.ru/news/kazanskim-tts-pridetsya-vyzhivat-trendy-kommercheskoj-nedvizhimosti-na-2020-god/