Рейтинг самых лучших застройщиков жилых помещений Нижнего Новгорода на 2020 год

Рынок недвижимости в Нижнем Новгороде демонстрирует выраженную динамику в последние годы. Это явление объясняется повышением интереса граждан к объектам жилищной застройки. Экономическая среда в регионе создала все условия для предпринимателей-застройщиков, позволяющие последним уверенно вести бизнес и давать гарантии клиентам, благодаря чему рынок и получил развитие. В Нижнем Новгороде существует около сотни благонадежных застройщиков, чья репутация была доказана на деле.

На выбор покупателя представлены объекты недвижимости в различных конфигурациях, от компактных студий в малоэтажных домах до полноценных квартир для больших семей в «многоэтажках». В строительстве жилых домов применяются передовые технологии и строй материалы, отвечающие требованиям современного строительства. Рынок Нижнего Новгорода предложит потенциальному покупателю широкий ценовой диапазон вариантов квартир, как эконом сегмента, так и премиального.

Репутация и надежность компаний-застройщиков из Нижнего Новгорода

Рынок жилья в Нижнем Новгороде располагает широким выбором благонадежных компаний, но некоторые из них стоит рассмотреть подробнее, так как они предлагают наиболее выгодные условия в той или иной области. Обзор застройщиков, заслуживающих особого внимания, будет полезен таким группам пользователей, как потенциальные покупатели, заинтересованные в приобретении жилой недвижимости в черте города, профессиональным агентам по недвижимости и инвесторам, специализирующимся на вложениях в жилые объекты.

Обзор каждой организации основан на наиболее важных показателях:

1. Коммерческое благосостояние фирмы.
2. Общая эффективность компании за конкретный временной промежуток.
3. Преимущества застройщика перед конкурентами.
4. Капитализация компании.
5. Структурные особенности компании.
6. Репутация застройщика.
7. Наличие или отсутствие долгов компании.

Группа Компаний ЭкоГрад— это объединение нескольких организаций, специализирующихся на строительстве зданий, коммуникаций и реализации готового жилья и зданий на этапе планирования. Кроме того, компания обзавелась собственным производством ЖБ изделий. Масштабы компании позволяют ей называться одним из крупнейших представителей строительного рынка не только в рамках Нижнего Новгорода, но и всей России. На начало 2020 года на счету компании — более сотни объектов, сданных в эксплуатацию из которых более половины — это многоквартирные дома.

Половина объектов сдана с опережением заявленных сроков. Объекты строительства подвергались множественным плановым и неплановым проверкам со стороны управляющих органов, которые с успехом прошли. ЭкоГрад занимает высокие места в рейтинге компаний с наиболее успешной реализацией программы по застройки семейным жильем.

• Репутация компании;
• Более 100 сданных объектов;
• Крупнейшая ГК.

• Мало конструктивных отзывов в интернете.

Группа Компаний Столица Нижний — это застройщик, специализирующийся как на жилой недвижимости, так и на объектах коммерческой направленности. Компания известна в Нижнем Новгороде с 2003 года. За время работы Столица Нижний заняла лидирующие позиции в рейтинге региональных фирм благодаря репутации добротного застройщика и организации управления объектами после сдач последних в эксплуатацию. На 2020 год, фирма может похвастаться рядом уже реализованных масштабных проектов как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Руководство фирмы придерживается принципов безусловной реализации даже самых сложных проектов качественно и в срок. Кадровый вопрос в структуре фирмы отвечает высшим стандартам: специалисты этой организации хорошо знают и оценивают современные тенденции в строительстве и реализуют их на рынке Нижнего Новгорода.

• На рынке с 2003 года;
• Лидирующие позиции в рейтинге региональных застройщиков;
• Высококвалифицированные специалисты в штабе компании.

• В сети встречаются противоречивые отзывы.

ГК Династия больше известна как группа компаний Автобан, которая занимает лидирующие позиции среди компаний застройщиков в Нижнем Новгороде уже почти 20 лет. Изначально фирма специализировалась на строительстве дорог, но к 2005 году руководством было принято решение о расширении деятельности организации. После чего Автобан стал заниматься также и жилищной застройкой под дополнительным именем Династия. За сравнительно короткий отрезок времени компания вышла в лидеры в сфере строительства жилых помещений и с тех пор остается в этом статусе. Пропорционально росту работ, выполняемых организацией, рос и профессионализм в структуре самой компании. На 2020 год, группа компаний Династия известна гражданам Нижнего Новгорода как фирма с заслуженно крепкой репутацией.

• Крепкая репутация фирмы;
• Более 15 лет на рынке;
• Профессионализм сотрудников компании.

• В интернете не много отзывов о компании.

На счету застройщика известный в городе объект Анкудиновский Парк. Приобрести квартиру в этом комплексе можно на выгодных условиях ипотеки или МК.

Масштабность реализуемых объектов компании росла в геометрической прогрессии по ходу ее истории. Географические особенности застройки и проф направления зданий обеспечили компании крепкую репутацию. На актуальный момент, в России лишь немногие фирмы способны на строительство крупных промышленных объектов под ключ, но Анкудиновка — одна из таких компаний.

Ответственность фирмы распространяется на все мелкие аспекты реализации проектов любых масштабов начиная от проектирования эскиза, заканчивая вводом здания в эксплуатацию с последующим обслуживанием. Краткий список обязательных работ, которые берет на себя фирма:

1. Инженерные работы любой сложности.
2. Составление всех проектов, вплоть до прилегающих конструкций.
3. Составление сметы на все виды работ и производство непосредственно строительства объекта.
4. Произведение бетонных работ.
5. Приведение объекта к готовности к эксплуатации.
6. Все виды дополнительных работ.
7. Обслуживание готового объекта.

• Широкий спектр услуг;
• Заслуженная репутация;
• Ответственный подход к реализации проектов.

• Не выявлено.

Компания начала свою работу в гонце 90-х годов. С момента основания компании прошло более 20 лет, и за это время Андор снискал репутацию надежного застройщика и генерального подрядчика с внушительным опытом. Компания специализируется на строительстве объектов с самого первого этапа и до сдачи в эксплуатацию. За годы профессиональной деятельности, руководство фирмы создало цельную систему, благодаря которой Андор может осуществлять строительство объектов даже самой высокой сложности без привлечения сторонних специалистов. Подобный подход позволяет добиться особого качества работы и надежности строений. За более чем 20 лет профессиональной деятельности Андор может похвастаться множеством сданных в эксплуатацию объектов.

Как заявляет руководство фирмы, Андор руководствуется 3-мя главными принципами при строительстве объектов: надежность строения, качество производимых работ и ценовая доступность готового здания. Главная цель компании заключается в предоставлении покупателю надежного жилища по адекватной цене и точно в обозначенный срок.

За 20 лет профессиональной деятельности компания приобрела опыт, поэтому может предоставить гарантии потенциальному покупателю. Последний может рассчитывать на качественное жилье, отвечающее всем современным требованиям к недвижимости подобного порядка. Объекты компании Андор сдаются в срок и даже опережая его, поэтому потенциальный клиент может рассчитывать на компанию в этом вопросе. Фирма сотрудничает только с проверенными в деле партнерами и всегда совершенствует технологии, применяемые при строительстве объектов.

Логотип компании отражает все лучшие аспекты ее специфики. Так, треугольник в общей экспозиции обозначает твердое начало, а окружающие его волны — вечное течение тенденций в мире. Синие и красные расцветки также несут глубокий смысл. Синие цвета — это символ небес, безграничности, твердости и лояльности. Синяя расцветка считается символом твердости. Красная расцветка — это восторг, страсть, эстетика и наполненность жизни, которую компания старается дать своим клиентам посредствам предоставляемых услуг.

• Опыт компании;
• Профессионализм руководства;
• Ответственный подход к реализации проектов.

• Не выявлено.

СМ-Строй52— это организация, которая входит в холдинг Разумные Инвестиция, специализирующаяся на строительстве жилых домов уже более 5 лет. На счету компании находится ЖК Октава, известный своим качеством. Компания располагает генеральным подрядчиком с крепкой репутацией, что добавляет дополнительный плюс компании-застройщику. Организация может похвастаться стабильными показателями капитализации, что означает дополнительную гарантию в случае, если начатый проект придется заканчивать на средства из собственного бюджета.

• Особенности строительства многоквартирных домов;
• Точный расчет метража будущей квартиры с учетом требований потенциальных жильцов;
• Высота потолков в 2.8 м;
• Качественная отделка помещения, которая включает в себя отделку стен, монтаж потолков, сантехники и счетчиков;
• Крепкие показатели шумоизоляции (стены между квартирами строятся только из кирпича).

Особенности обустройства двора:

• Площадки для детского досуга обустроены по всем современным требованиям;
• Площадки для досуга взрослых обустроены в соответствии со всеми нормами;
• Площадки для занятий спортом отвечают стандартам качества;
• Продуманный дизайн фасадных частей дома;
• Дизайн зеленых площадок продуман до деталей.

Стандарты безопасности дворов от компании:

• Система парковки машин позволяет разгрузить двор от автомобилей;
• Система видеонаблюдения вокруг дома и площадки;
• Конструкция и материалы, из которых сделаны детские площадки отвечают всем стандартам безопасности: покрытие обрезиненное, а углы закругленные, конструкция в целом дает гарантию безопасности при эксплуатации.

• Дома строятся как можно ближе ко всем необходимым объектам инфраструктуры;
• Строительство осуществляется как можно дальше от загруженных дорог и автомагистралей, что гарантирует жильцам отдых в тишине;
• Доступность городского транспорта;
• Парковки в границах ЖК.

Если рассматривать компанию на примере наиболее известного ЖК Октава, стоит рассматривать следующие показатели:

• 8 жилых домов с этажностью от 10 до 18;
• В центральной части ЖК расположен детский сад;
• Каждый дом насчитывает до 162 квартир, которые размещены по 4-8 на площадку.

• Перспективы застройщика;
• Стандарты качества;
• Крепкое финансовое положение фирмы.

• Не выявлено.

Итоги и рекомендации по выбору застройщика

Деятельность и полномочия застройщика были определены еще во времена Советского Союза. Простыми словами, застройщик — это юридическое лицо, которое распоряжается капиталом, составленным из вложений с целью наиболее рентабельного строительства. Если раньше преобладали государственные застройщики, то в современных реалиях это место заняли частные предприниматели. Хотя государство накладывает ряд строгих требований к частному застройщику, инвестор, вложивший деньги на ранних этапах строительства, не получает полноценной гарантии на окупаемость инвестиции. В случае возникновения непредвиденных ситуаций на рынке, инвестор останется в проигрыше без возмещения вложенных в строительство средств.

В связи с неоднозначными показателями надежности разных компаний перед покупателем или инвестором встанет вопрос критериев выбора застройщика. Подобных критериев может быть множество, в зависимости от конкретного региона и вида недвижимости, но существуют и общие положения при выборе компании застройщика:

• Официальная документация. Стоит обратить внимание на дату регистрации фирмы и убедиться, что она совпадает с официальными заявлениями руководства компании. Данные документаций доступны на сайте застройщика, в редких случаях их можно получит по запросу в соответствующие инстанции.
• Декларация проекта и данные о возможных рисках. Стоит внимательно ознакомиться с этим пунктом, так как в нем, обычно, указаны сведенья о сроках строительства, общие положения кредитования компании банком. Стоит также ознакомиться с репутацией банка, так как от выданного на строительство кредита зависит успех всего мероприятия.
• Ознакомиться с фото и видеоотчетами со строительной площадки. Получить подобные материалы инвестор или потенциальный покупатель может по запросу в соответствующем отделении компании. В случае отсутствия возможности предоставления фото и видеоматериалов, рекомендуется лично посетить строящейся объект для ознакомления с актуальным положением дел.
• В отделении компании рекомендуется запросить для ознакомления учредительную документацию, страховые договоры. Эти документы следует скопировать и в спокойной атмосфере внимательно изучить первые три пункта.
• Стоит скопировать и договор по долевому участию для последующего предоставления копии независимому юристу. Последний поможет грамотно оценить риски и внести в договор коррективы, если это будет необходимо.
• Рекомендуется ознакомиться с отзывами о компании в интернете. Если существует возможность, выйти на контакт с авторами наиболее интересных отзывов для уточнения интересующих деталей.
• Рекомендуется посетить объекты, с момента сдачи в эксплуатацию которых прошло не прошло много времени. Стоит оценить состояние этих домов как с внешней стороны, так и с внутренней, если предоставится подобная возможность. Рекомендуется навести справки у собственников, купивших квартиру в доме на предмет качества конструкции и других интересующих потенциального покупателя вопросов.

Подходить к приобретению недвижимости стоит с максимальной ответственностью. Все вопросы рекомендуется решать с помощью юриста, если возможности это позволяют. Потенциальному покупателю лучше потребовать от компании все возможные документы о проекте страховке и гарантиях.

Новостройки Нижнего Новгорода: падение ввода, высокие цены и обилие москвичей и турок

Анализ рынка первичной недвижимости столицы Нижегородской области

«Реальное время» продолжает изучать рынок новостроек Поволжья. После «первички» Самары и Уфы мы рассмотрели цены на новую недвижимость Нижегородской области. Это один из немногих регионов округа, где удержали планку ввода жилья на уровне предыдущего года — 1,3 млн кв. м даже с небольшим приростом (+2,4%). В самом Нижнем Новгороде после серьезного спада 2016 года (–31%) наращивают объемы многоквартирных домов. О том, кто заправляет на рынке «первички» в регионе, какие мега-проекты пользуются популярностью и по какой цене — подробнее в материале «Реального времени».

По вводу МКД не достигли даже уровня 2015 года

В объемах ввода жилья нижегородцы на четвертой строчке в Поволжье. За прошлый год в области построили и сдали 1,303 млн кв. м, что на 2,4% больше, чем годом ранее. На фоне отрицательных показателей львиной доли регионов это можно отнести к плюсам. Более заметный прирост в ПФО продемонстрировал только Пермский край — плюс 4% к уровню 2016 года.

Как и в Татарстане, в Нижегородской области построенные объемы почти поровну делят между собой застройщики индивидуального (650 кв. м) и многоквартирного (652 кв. м) жилья. Правда, положительной динамикой отличились лишь первые, сдав на 46 тысяч «квадратов» больше (+7,7%), у вторых — снижение на 2,3%, тем не менее по сдаче МКД субъект находится на пятом месте в округе.

В Нижегородском центре научной экспертизы «Реальному времени» привели данные по вводу жилья и в самом городе. По итогам года в Нижнем Новгороде сдали 474,263 тыс. кв. м жилья, из них многоквартирное жилье составило 344,693 тыс. кв. м, что заметно меньше, чем в предыдущие годы.

Татьяна Романчева: «Не только в Нижнем Новгороде, но и в Казани живут по определенному маркетинговому циклу рынка. Невзирая на санкции и кризис, этот цикл примерно десятилетний». Фото domoynn.ru

— Мы не достигли даже уровня 2015 года, — говорит директор центра Татьяна Романчева и поясняет почему, — Не только в Нижнем Новгороде, но и в Казани живут по определенному маркетинговому циклу рынка. Невзирая на санкции и кризис, этот цикл примерно десятилетний. После подъема обязательно идет спад и накопление спроса. Поэтому, когда в 2014 году мы были на пике ввода, дальше мы соответственно спускаемся вниз. Потому что начинаются кризисные явления, объектов строят меньше, а на объемах ввода это сказывается через 2-3 года.

При этом проблемных строек в регионе осталось немного, как уверяют областные власти. Обманутые дольщики в основном были у федеральных компаний «Квартстрой» и «Су-155». По первому застройщику в том году сдали два долгостроя, по второму — четыре. «Еще два проекта «Квартстроя», как уже объявило правительство, завершены не будут, и дольщики, вероятно, получат какую-то компенсацию. Это дом на ул. Гончарова и ЖК «Университетский», — говорит Татьяна Романчева.

Как долгострои вывели Советский район в лидеры

В целом построенные в Нижнем Новгороде объемы жилья превысили показатели прошлого года незначительно — на 5,46%.

— Самое большое падение ввода многоквартирных домов — на 31% — произошло в 2016 году. В этом году, напротив, наблюдается небольшой подъем по МКД. Лидерами по вводу жилья в Нижнем Новгороде стали Советский, Ленинский и Сормовский районы, — говорит Романчева и поясняет, почему. Так в прошлом году в городе сдали около 63 тысяч «квадратов» в домах, которые считались долгостроями, за счет этих объемов территория Советского района и возглавила рейтинг.

Согласна с коллегой и Юлия Федосеева, сотрудник агентства «Новостройки» РК «Манхэттен», город Нижний Новгород.

— Рынок сейчас активен, потому что конкуренция высокая. Покупатели интересуются как однокомнатными, так и двухкомнатными квартирами, очень пользуется спросом евроформат: 1+, 2+, 3+. Менее популярны стали студии, ощущается затоваренность ими на рынке. Объемы ввода многоквартирных домов снизились, все-таки сказываются ужесточения требований к застройщикам, мелкие игроки уходят с рынка.

«Жилстрой-НН» в том году сдал 72 тысячи кв. м, текущих строек — 83 тысячи кв. м. Компания принадлежит депутату областного Заксобрания Евгению Березину. Фото zilstroynn.nnov.org

Депутат Березин и его госконтракты на 4 млрд

Самые крупные строительные компании в регионе сдают в среднем от 50—70 тысяч кв. м жилья в год. В этом их сходство с башкирским рынком недвижимости. Например, по итогам 2017 года нижегородская тройка лидеров по вводу домов («Жилстрой-НН», КМ «Акундиновка», ГК «ЭкоГрад») в совокупности построила не более 200 тысяч квадратных метров.

Застройщик «Жилстрой-НН» в том году сдал 72 тысячи кв. м, текущих строек — 83 тысячи кв. м. Компания принадлежит депутату областного Заксобрания Евгению Березину, собственнику еще восьми фирм. На рынке с 2000 года, строит в основном панельное жилье экономкласса. Из известных проектов — крупный ЖК «Юг» из 20 домов на берегу Оки в Автозаводском районе. У девелопера собственный производственный комплекс из двух заводов по выпуску железобетонных изделий, асфальтобетонного завода, предприятия по производству брусчатки, сети речных портов в Нижнем Новгороде и области, а также большой парк строительной техники.

Березину достаются многие крупные государственные контракты в регионе. По информации из открытых источников, на его счету 43 госконтракта на сумму свыше 4 млрд рублей и не только в части возведения жилья. Например, в 2016 году он выиграл аукцион на реконструкцию проспекта Молодежный в Нижнем Новгороде — дороги, которую строят в рамках подготовки к ЧМ-2018 по футболу. Стоимость услуг по проекту застройщик оценил в 3,8 млрд рублей. Недавно «Жилстрой-НН» выкупил под застройку 137 га в Сормовском районе, но в ближайшие годы не намерен осваивать территорию. Сейчас у него в приоритете продолжение второй очереди ЖК «Юг» и комплексная застройка Артемовских лугов в Кстовском районе области.

— «Жилстрой-НН» одна из крупных компаний в области, строит хорошо, застроила много микрорайонов, и все у них активно продается. ГК «Столица Нижний» — также хороший девелопер, который строит и эконом-класс и бизнес-класс, все в отличном качестве, — говорит Юлия Федосеева. Вторая компания, которую она отметила, находится на втором месте по объемам текущего строительства.

Компания известна своим масштабным проектом ЖК «Анкудиновский парк» в Кстовском районе на 650 тысяч кв. м жилья. Фото Оss / skyscrapercity.com

Засилье москвичей и «Жюль Верн» от «Умы Турман»

Другой лидер по вводу жилья — «КМ Анкудиновка» — по итогам года на втором месте в области — 68 тысяч кв. м, текущих строек 87 тысяч «квадратов». Фирма входит в группу компаний «Каркас Монолит», собственники которой — турецкий бизнесмен Кайнар Нарт Мехмет Эммин (50%) и два нижегородских предпринимателя Игорь Вашурин (45%) и Дмитрий Аляпин (5%).

Компания известна своим масштабным проектом ЖК «Анкудиновский парк» в Кстовском районе на 650 тысяч кв. м жилья. Правда, дольщики отдельных домов первой очереди обеспокоены переносом сроков сдачи. Кроме жилья «Каркас Монолит» также строит объекты коммерческой недвижимости (БЦ «КМ Сити», ТРЦ «Фантастика») и заводы под ключ.

— Этот застройщик активизировался года три назад. У него мега-проект в Кстовском районе («Анкудиновский парк») — высотные дома, которые он начал сдавать в прошлом году. Это местная компания, в учредителях есть турок, который уже давно на нашем рынке работает, — говорит Романчева.

На рынке новостроек в регионе много и московских строительных компаний. Столичные застройщики регистрируются на территории Нижнего Новгорода, строят дома и конкурируют с местными девелоперами в креативе по привлечению клиентов. Например, московская компания «НовМонолитСтрой» при возведении своего проекта «Жюль Верн» построила памятник французскому писателю и выпустила одноименный клип, где спела группа «Ума Турман».

— У этой компании основной инвестор москвич хоть и с нижегородскими корнями. «НовМонолитСтрой» ввела 32,500 тыс. кв. м. жилья — это как раз первая очередь «Жюль Верна». У нас цены на жилье достаточно высокие для Приволжского региона в целом, и это привлекает инвесторов в наш город. Я не говорю о расходной части проектов, потому что она у нас тоже самая большая в ПФО, — говорит руководитель центра научной экспертизы.

На рынке «Экоград» 12 лет, компания стала участником федеральной программы «Жилье для российской семьи» и возводит так называемые «путинки» в крупнейшем в области жилом комплексе «Окский берег». Фото ttvp / skyscrapercity.com

Экс-партнеры не поделили «Окский берег»

ГК «ЭкоГрад» на третьем месте по вводу жилья в 2017 году в области — 51 тысяча кв. м, но возглавил топ застройщиков Нижегородской области по текущему строительству — 260 тысяч кв. м, тем самым увеличив долю на рынке до 16,21% (было 15,85%).

Группа компаний включает в себя проектный институт, дирекции строительства жилья и инженерных коммуникаций, несколько сервисных компаний и агентство недвижимости.

На рынке «Экоград» 12 лет, компания стала участником федеральной программы «Жилье для российской семьи» и возводит так называемые «путинки» в крупнейшем в области жилом комплексе «Окский берег». По планируемым объемам — 1,5 млн кв. м жилья — проект сопоставим с казанским соципотечным микрорайоном «Салават купере». На данный момент в нижегородском ЖК сданы 142 из 146 домов. В учредителях ООО «Экоград» российский предприниматель Александр Кустов (90%) и турецкий бизнесмен Калра Сатиш Кумар (10%). Под конец года группа компаний и председатель совета директоров, депутат Заксобрания области Надир Хафизов оказались вовлечены в судебную тяжбу с бывшим бизнес-партнером Александром Чуркиным. Истец требует отступных 11 млн рублей и обвиняет старых коллег в том, что его незаконно вывели из состава учредителей.

Новостройки в Нижнем Новгороде на 67% — это жилье эконом-класса. Средняя цена «квадрата» по городу на конец года — 60,194 рубля. «Это вследствие того, что у нас все-таки больше эконом-класса», — отметила Романчева. При этом за год цена упала всего на 1,9%, можно говорить о стабильности цены. По словам эксперта, на ипотеку приходится 80% всех сделок в продажах эконом-класса.

Квартиры в нагорной части города котируются дороже, чем в заречной, зато здесь и падение стоимости жилья заметнее. По сравнению с «первичкой» вторичный рынок Нижнего Новгорода также показал небольшое снижение в объемах — 7,74%, а средняя цена — 61,995 руб. за кв. м, падение за год составило 3,09%.

«Цены на новостройки стабильны, застройщики делают скидки, но в пределах разумного. Такого, как на вторичном рынке, падения на 20%, нет. По реальным ценам все продается», — отметила Юлия Федосеева. Фото nn.ru

— Обычно вторичный рынок в цене у нас всегда опережал первичный где-то на 10%, сейчас разница между ними невелика и составляет 0,3%, — говорит Татьяна Романчева.

— Цены на новостройки стабильны, застройщики делают скидки, но в пределах разумного. Такого, как на вторичном рынке, падения на 20%, нет. По реальным ценам все продается. Самые популярные районы — Нижегородский и Федосеевский. Средняя цена на «однушки» 2—2,6 млн рублей, самые недорогие идут от 1,7 млн, — отметила Юлия Федосеева.

Дорогие и дешевые новостройки

Аналитики «Реального времени» изучили предложения на рынке новостроек Нижнего Новгорода. Традиционно мы составили топ-10 дорогих и дешевых новостроек региона.

(В рейтинге указаны цены на однокомнатные квартиры, название ЖК, застройщик и цена в тыс. руб./кв. м).

Куда пойдет рынок жилой недвижимости в 2020 году

Цены бегут, продажи ползут

13.01.2020 в 18:10, просмотров: 6086

В текущем году экспертов беспокоят монополизация рынка новостроек и возможный рост числа обманутых дольщиков. Среди позитивных ожиданий — «амнистия» апартаментов, поэтапное раскрытие эскроу-счетов и снятие социальных обременений с застройщиков.

Армия обманутых

Переход на новую модель долевого строительства с 1 июля 2019 года сделал безопаснее покупку жилья в новостройках. Но, как известно, у любого лекарства всегда имеются побочные эффекты. «Государство запретило прямое привлечение денег, поступающих от дольщиков. В этих условиях застройщики вынуждены были прибегать к проектному финансированию, которое увеличило себестоимость проектов на 7–12%», — заметил эксперт АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов. Это больно ударило по продажам новых квартир.

По оценке «Дом.РФ», на 13 января 2020 года из 3473 юрлиц-застройщиков, работающих в РФ, 390 компаний не смогли привлекать средства дольщиков в рамках 214-ФЗ. Как полагает директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова, уже в 2Q020 году эти девелоперы могут столкнуться с проблемой финансирования своих проектов, а успевшие вложиться в такие стройки покупатели превратятся в обманутых дольщиков. Их число может составить до 260 тыс. человек, тогда как сейчас, по словам директора Фонда защиты дольщиков Олега Говоруна, в стране насчитывается 200 тыс. обманутых дольщиков.

Обострение проблемы дольщиков способно подорвать доверие к долевому строительству и привести к снижению спроса, а в конечном счете — еще большему закручиванию гаек со стороны чиновников.

Ускорение реновации

Лучше всех нововведения «переварили» столичные застройщики. Однако опасная региональная «мина замедленного действия» обнаружена и в Белокаменной. По данным официального сайта мэра Москвы, в конце 2019 года среди москвичей провели опрос о сроках реновации, которую планируется завершить за 15 лет. Большинство граждан (73% опрошенных) высказались за ускорение реализации программ. При этом 61% москвичей заявили, что рассматривают возможность покупки квартиры в строящихся домах, если власти откроют продажи дополнительных квартир в домах для переселенцев.

Ускорение реновации может привести уже в этом году к резкому росту предложения на рынке новостроек массового сегмента. Сейчас, по подсчетам Сазоновой, он насчитывает более 16 тыс. квартир. В 2020 году, по словам заммэра Москвы Марата Хуснуллина, новые квартиры от города получат более 15 тыс. человек. Между тем, по опросам АЦ НАФИ, 24% участников программы планируют продать полученные квартиры, то есть рынок жилья в новостройках может увеличиться на 3,6 тыс. объектов. Таким образом, ускорение темпов реализации программы реновации может за год увеличить в мегаполисе предложение сразу на 20–22%.

Для ускорения реновации власти планируют продавать дополнительные квартиры. Причем в больших объемах, что также приведет к повышению предложения на рынке. Это грозит фатальным усилением конкуренции между застройщиками и «городским» жильем, а также вытеснением из отрасли ряда девелоперов.

Игра в монополию

Реформа долевого строительства ускорила уход слабых «игроков» из отрасли и, соответственно, усилила позиции крупных компаний, с которыми охотнее сотрудничают банки. Так, по подсчетам экспертов «Метриум», сейчас общая площадь застройки в перспективных проектах московских застройщиков составляет более 60 млн кв. м. При этом на долю 10 крупнейших девелоперских компаний приходится почти 30% площади потенциальных проектов новостроек. В этом году их доля наверняка вырастет.

Отсутствие конкуренции может привести, во-первых, к резкому ухудшению качества строительства новых объектов, а во-вторых, к росту средних цен на рынке, которые в Москве сейчас находятся и так на рекордно высоком уровне (в массовом сегменте — 173 тыс. рублей за кв.м).

Рикошетом по «вторичке»

Бурный рост цен на первичном рынке спровоцировал подорожание в соседнем сегменте. Часть потенциальных покупателей новостроек, поняв, что не потянут ипотеку даже по сниженным ставкам, бросились искать счастья на более разнообразном вторичном рынке. Видя волну спроса, владельцы готовых квартир ободрились и переписали ценники.

В 2019 году, по данным «Авито Недвижимость», средняя стоимость жилья в крупных городах увеличилась на 12%. По оценке аналитиков портала «Мир квартир», особо отличились Владивосток, где 1 «квадрат» подорожал в 2019 году на 18,2%, Сочи (+15,3%), Краснодар (+13,6%), Новокузнецк (+11,8%), Набережные Челны (+11,4%), Махачкала (+10,6%), Чита (+9,8%), Ижевск (+9,6%), Санкт-Петербург (+8,9%) и Казань (+8,2%).

«Амнистия» апартаментов

Но есть и позитивные новости. В ближайшее время должен решиться неурегулированный юридический статус апартаментов. В конце прошлого года вице-премьер по строительству Виталий Мутко поручил разработать законопроект об апартаментах. Скорее всего, владельцам апартаментов дадут право переводить свою собственность «из формата в формат».

По подсчетам Натальи Сазоновой, 22% рынка новостроек в «старой» Москве представлены именно апартаментами (почти 10 тыс. лотов). Прояснение их статуса на уровне закона позволит повысить привлекательность этого вида недвижимости.

Раскрытие эскроу-счетов

Одной из главных проблем перехода строительной отрасли на банковское финансирование стала невозможность досрочного погашения кредитов средствами, накопленными на эскроу-счетах. Для застройщиков (особенно если они работают на региональных рынках жилья с низкой рентабельностью) такая схема оказалась дорогой. Ведь в цену им приходится закладывать большие издержки на обслуживание кредита. Многие девелоперы, ссылаясь на международный опыт, призывают перенять схему поэтапного раскрытия эскроу-счетов (например, для досрочного погашения части кредита или прямых инвестиций в стройку) по мере роста строительной готовности объекта. Данное предложение будет сдерживать рост цен для покупателя.

В декабре министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев сообщил о том, что возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов не будет снята с повестки дня. На встрече с нижегородскими девелоперами он заявил: «Мы договорились о том, что в течение года мы налаживаем механизм проектного финансирования, но в голове держим механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Это процедура, по которой работает весь мир, мы ее с повестки дня не снимаем. После того как наши банкиры будут готовы, мы к этому вопросу вернемся».

Снятие обременений

Одной из мер по повышению рентабельности бизнеса застройщиков может стать снятие социальных обременений с девелоперов. Сейчас широко распространена практика согласования и предоставления участков под строительство в обмен на обязательство девелопера построить социальные или инфраструктурные объекты, передающиеся затем в городское имущество. «Добровольную нагрузку», разумеется, оплачивают потом рядовые покупатели жилья.

Эксперты не исключают, что власти могут разработать регламент или стандарты, позволяющие освободить часть застройщиков от необходимости строительства дорогостоящих соцобъектов. Прежде всего такая мера поможет девелоперам, возводящим жилье на рынках с низкой рентабельностью (в основном это депрессивные в экономическом плане регионы). Участники рынка полагают, что строительство школ, детских садов, поликлиник и других объектов вполне может взять на себя государство. По данным Минфина РФ, за 9 месяцев 2019 года профицит госбюджета составил 2,99 трлн руб. (3,8% ВВП), а исполнение бюджета за тот же период составило всего 63% (самый низкий уровень за 11 лет). Снятие подобных обременений позволит существенно снизить себестоимость строительства жилья.

Осторожный оптимизм

Завышенные ожидания продавцов жилья, не подкрепленные финансовыми возможностями покупателей, по идее, неизбежно должны закончиться стагнацией рынка. Но специалисты смотрят вперед позитивно. «Оптимизм вселяет заметное снижение ставок по ипотеке, которое произошло во втором полугодии 2019 года, — отметила Наталья Сазонова. — Это дает основания полагать, что в этом году спрос начнет восстанавливаться или по меньшей мере стабилизируется на текущем высоком уровне». Эксперт ожидает замедления темпов роста цен, а в некоторых проектах, правда, не самых ликвидных, возможна коррекция стоимости вниз.

С ней согласны аналитики ИРН. По их мнению, тенденция небольшого роста цен — на уровне инфляции, по всей видимости, сохранится в этом году. Во-первых, все больше проектов на первичном рынке будут переходить на эскроу, а новостройки, которые реализуются по новым правилам, дороже тех, что продавались по ДДУ. Видя, как дорожают новостройки, продавцы «вторички» вряд ли будут склонны идти навстречу покупателям.

Таким образом, этот год для индустрии жилищного строительства обещает быть спокойным и предсказуемым. Если, конечно, не возникнут новые внешние шоки.

Источники:

http://vyborok.com/rejting-luchshih-zastrojshhikov-nizhnego-novgoroda/
http://realnoevremya.ru/articles/94428-top-10-dorogih-i-deshevyh-novostroek-nizhnego-novgoroda
http://www.mk.ru/economics/2020/01/13/kuda-poydet-rynok-zhiloy-nedvizhimosti-v-2020-godu.html